張玲說法|住宅以套內面積交易，公攤面積會消失？那房價契稅呢?
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住宅建筑以套內使用面積進行交易對總房價并無影響
深圳新聞網2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發布《城鄉給水工程項目規范》等38項住房和城鄉建設領域工程規范征求意見稿，其中《住宅項目規范（征求意見稿）》中提到”住宅建筑應以套內使用面積進行交易“，一經公布便引起廣泛討論，有人認為公攤面積就此消失，也有專業人員指出這只是說法不同而已，并不影響住房的面積公攤。
記者注意到，還有人關心，交易方式強調以套內使用面積進行，是否會影響到房地產的計價方式以及契稅……房價是否會受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準備買房者睡不著覺吶。
為了讓各位睡個安穩覺，我們請來深圳三位資深房產律師做一次詳細的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。
【關于交易方式和計價方式】
以套內使用面積進行交易≠按套內面積計價
顏宇丹律師指出，這份《住宅項目規范（征求意見稿）》主要是設計規范文件，銷售商品房的計價方式不在這份文件的規定范圍之內。目前商品房計價的規定在《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001年），第十八條規定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。”該規定并未失效。
顏宇丹律師注意到，《住宅項目規范（征求意見稿）》的表述“以套內使用面積進行交易”，不等同于“住房按套內面積計價”。她告訴記者，目前商品房銷售合同上要求必須標明套內使用面積，即也是按套內使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來“計價”。
“即使今后政府出臺商品房按套內使用面積計價的政策，一般新政實施都有節點，也會規定具體實施細則和新舊銜接的問題，不會影響之前已按建筑面積計價和計算契稅的交易，因為買賣合同已經履行完畢。”
【關于建筑面積和套內建筑面積】
公攤面積計算和房屋總價不受影響
劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規就發現，法律法規中出現了建筑面積和套內建筑面積混用的現象，比如2005年的《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》中第六條有這么一句話”對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準“。
2013年起深圳的普通住宅標準變成以建筑面積和套內建筑面積兩個標準計算，目前的商品房預售合同范本也是以總價和套內建筑面積計算。如果說以套內建筑面積和以建筑面積交易沒有區別的話，可能沒法解釋為什么有這種從建筑面積向套內建筑面積演變的傾向。
“從專業的角度看，不管使用套內建筑面積還是使用建筑面積計價，并不影響公攤面積的計算和房屋總價，目前深圳的商品房預售合同中關于面積誤差的約定也是以套內建筑面積計算的，所以就深圳購房者而言短時間內可能沒有什么變化”，劉亞娟律師說，以套內建筑面積甚至套內使用面積計算，體現了一種以消費者為中心的發展方向，開發商的交付標準越來越讓購房者看得見了，畢竟套內建筑面積和大小的關系是看得見的，容積率和小區院子大小的關系也看得見的。“對消費者而言，這比擺出一堆數據和權威測繪機構更來得放心，借用互聯網用語，這個政策實際上是用戶導向的，增強房地產交易中的用戶體驗。”
劉亞娟律師提到，經過多年的房地產市場繁榮，仍然有不少購房者權利受到侵害，由于法律存在漏洞無法維權。如今房產市場發展已經成熟，也該到了傾向于保護購房者的時候了，她說，“期待更進一步的政策出臺（比如現房銷售等），讓購房者看到的即是買到的。”
公攤面積并非越少越好（本網資料圖片，張玲 攝）
【關于公攤面積的9個疑問】
律師提醒：公攤面積越小居住體驗越差
張茂榮律師接受記者采訪時表示，本來沒感覺這是件大事，但隨著不斷有媒體報道發出，出現以訛傳訛，還真有必要普及一下“公攤”基本常識。接下來，張茂榮律師一口氣回答了和公攤面積有關的9個問題。
問題一：套內建筑面積與套內使用面積是不是同一回事？
答：否。
根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第六條規定，套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成，套內使用面積只是套內建筑面積的大部分，但不是全部。
問題二：以套內建筑面積計價是不是新鮮事？
答：否。
張茂榮律師表示，早在2001年6月1日實施，現行有效的《商品房銷售管理辦法》第18條就規定“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”，即開發商可以在“套”、“套內建筑面積”和“建筑面積”三種計價方式擇其一銷售房屋。
而深圳市無論是2010版還是2016版的《深圳市房地產買賣合同（預售）》第五條【計價方式和價款】均規定了按套內建筑面積計算單價的計價方式，實踐中深圳市開發商也是普遍按套內建筑面積計價，如半島城邦三期、賽格新城市廣場等。
問題三：以套內建筑面積計價可否消除“公攤”？
答案同樣是否定的。
公攤面積從而來？張茂榮律師告訴記者，除非農村或城郊一家一戶，土地和房屋均為同一權利人，沒有與他人公用空間的獨戶單一產權房地產（不存在公攤面積）。而開發商開發建設的一個項目地塊商品房同時有多戶，并有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室、公共用房、管理用房、分隔墻等公用建筑面積，該公用建筑面積不可或缺，并存在建筑成本，必然需要購房者買單，由此形成“公攤”面積。
《物權法》第六章“建筑物區分所有權”中第70條規定的“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，既是對專有、共有的權利規定。
“同一小區不同住戶不可與世隔絕獨善其身，無論以什么方式計價商品房，共有部分都不可能消失，“公攤”面積都不可能消除。”
問題四：“公攤”面積是不是越少越好？
答：顯然不是。
張茂榮律師解釋說，公攤面積由業主公共部位面積構成，公攤面積越小，說明全體業主共有公共面積越小，公共設施設備空間越少，舒適度越低，居住體驗越差。“試想，如果你居住在一個幾乎沒有公共服務空間的小區，會是一種什么樣的體驗？”
問題五：以套內面積計價是否能夠提高得房率（即使用率）？
答：否！
張茂榮律師介紹說，得房率高低在規劃設計階段即已確定，體現文件為《建設工程規劃許可證》，不可能因為開發商銷售房屋的計價方式的改變而改變。
同時，得房率本身是以公攤為參照的，是套內建筑面積與建筑面積的比值，媒體報道套內面積計價后，消除公攤，購房者得房率達到100%是不正確的。
問題六：“公攤”貓膩是不是開發商所為？
答：實話實說，這次開發商確確實實是躺槍了。
張茂榮律師告訴記者，凡是稍了解房地產開發流程的都知道，房屋面積（包括專有面積和公攤面積）并不是開發商說了算的，而是由政府測繪機構測繪確定，以深圳市來說，就是深圳市地籍測繪大隊測繪并出具竣工面積測繪報告作為開發商交房條件。
而深圳市地籍測繪大隊是深圳市規劃和國土資源委員會（市海洋局）所屬正處級事業單位，與開發商沒有一毛錢關系。公攤面積是測繪大隊測繪出來的，與開發商無關。
問題七：套內建筑面積計價是否會推高房價？
答：否！
開發商銷售房屋實行總價控制，套內建筑面積只是計價方式之一，總價相同，以建筑面積計價單價低，以套內建筑面積計價單價高，但并不改變總價，計價方式不同，依據不同，單價不具有可比性。
問題八：住宅建筑應以套內使用面積進行交易有何利好？
答：1、按套內使用面積計算是國際通行做法，與國際接軌；
2、解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題；
3、解決住戶使用面積（而非建筑面積或套內建筑面積）不透明的問題（按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”）。
問題九：該項目規范是否違反法律法規？是否可以強制執行？
答：《住宅項目規范（征求意見稿）》正式通過后必須強制執行，但目前《商品房銷售管理辦法》仍然有效，且為政府審批開發商銷售商品房的法定依據。規范是系統內部規定，法規是外部實施規定，兩者現相沖突的情況下，個人認為應該先修法做到統一方可適用。
綜上，張茂榮律師認為，無論是以套內使用面積還是套內建筑面積計價，都不會對既有房地產市場產生任何影響；竣工面積測繪報告對于公攤面積的計算有著詳細的記載，購房者關于公攤面積計算不透明的說法只是基于自身的不專業，沒有仔細去看而做出的錯誤表述；公攤貓膩應當指向測繪機構，而非開發商。
【關于顏宇丹律師】
顏宇丹律師：廣東誠公律師事務所合伙人律師，丹柱法律團隊負責人。中國政法大學在職法學博士、深圳市律師協會宣傳委員會副主任、房地產法律專業委員會委員。著《婚房保衛戰》等書。
【關于劉亞娟律師】
劉亞娟律師：北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人律師，先后從事警察、律師之職，在多年的律師職業生涯期間，已成功辦理數百起民事訴訟案件，其中尤以婚姻家庭法律事務和房地產法律事務（房屋買賣合同糾紛、商鋪租賃糾紛、小產權糾紛、合作建房糾紛、離婚房產分割，房產繼承等）為主要研究領域，并尤其擅長處理該領域內重大復雜疑難案件。執業以來已累計為客戶提供數千起該領域內的法律咨詢，并已成功辦理數百起涉及家事、房產類的訴訟及非訴案件。
【關于張茂榮律師】
張茂榮律師：專業房地產法律專家，北京市盈科（深圳）律師事務所高級合伙人，信榮（全國）房地產律師團隊首席律師，深圳市九屆律師協會房地產法律專業委員會副主任。1993年3月執業至今，2006年開始專注于深圳市房地產法律實務的服務與研究，撰寫房地產案例及法律時評數百篇。