張玲說法|住宅以套內面積交易，公攤面積會消失？那房價契稅呢?
公攤面積并非越少越好（本網資料圖片，張玲 攝）
【關于公攤面積的9個疑問】
律師提醒：公攤面積越小居住體驗越差
張茂榮律師接受記者采訪時表示，本來沒感覺這是件大事，但隨著不斷有媒體報道發出，出現以訛傳訛，還真有必要普及一下“公攤”基本常識。接下來，張茂榮律師一口氣回答了和公攤面積有關的9個問題。
問題一：套內建筑面積與套內使用面積是不是同一回事？
答：否。
根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第六條規定，套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成，套內使用面積只是套內建筑面積的大部分，但不是全部。
問題二：以套內建筑面積計價是不是新鮮事？
答：否。
張茂榮律師表示，早在2001年6月1日實施，現行有效的《商品房銷售管理辦法》第18條就規定“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”，即開發商可以在“套”、“套內建筑面積”和“建筑面積”三種計價方式擇其一銷售房屋。
而深圳市無論是2010版還是2016版的《深圳市房地產買賣合同（預售）》第五條【計價方式和價款】均規定了按套內建筑面積計算單價的計價方式，實踐中深圳市開發商也是普遍按套內建筑面積計價，如半島城邦三期、賽格新城市廣場等。
問題三：以套內建筑面積計價可否消除“公攤”？
答案同樣是否定的。
公攤面積從而來？張茂榮律師告訴記者，除非農村或城郊一家一戶，土地和房屋均為同一權利人，沒有與他人公用空間的獨戶單一產權房地產（不存在公攤面積）。而開發商開發建設的一個項目地塊商品房同時有多戶，并有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室、公共用房、管理用房、分隔墻等公用建筑面積，該公用建筑面積不可或缺，并存在建筑成本，必然需要購房者買單，由此形成“公攤”面積。
《物權法》第六章“建筑物區分所有權”中第70條規定的“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，既是對專有、共有的權利規定。
“同一小區不同住戶不可與世隔絕獨善其身，無論以什么方式計價商品房，共有部分都不可能消失，“公攤”面積都不可能消除。”
問題四：“公攤”面積是不是越少越好？
答：顯然不是。
張茂榮律師解釋說，公攤面積由業主公共部位面積構成，公攤面積越小，說明全體業主共有公共面積越小，公共設施設備空間越少，舒適度越低，居住體驗越差。“試想，如果你居住在一個幾乎沒有公共服務空間的小區，會是一種什么樣的體驗？”
問題五：以套內面積計價是否能夠提高得房率（即使用率）？
答：否！
張茂榮律師介紹說，得房率高低在規劃設計階段即已確定，體現文件為《建設工程規劃許可證》，不可能因為開發商銷售房屋的計價方式的改變而改變。
同時，得房率本身是以公攤為參照的，是套內建筑面積與建筑面積的比值，媒體報道套內面積計價后，消除公攤，購房者得房率達到100%是不正確的。
問題六：“公攤”貓膩是不是開發商所為？
答：實話實說，這次開發商確確實實是躺槍了。
張茂榮律師告訴記者，凡是稍了解房地產開發流程的都知道，房屋面積（包括專有面積和公攤面積）并不是開發商說了算的，而是由政府測繪機構測繪確定，以深圳市來說，就是深圳市地籍測繪大隊測繪并出具竣工面積測繪報告作為開發商交房條件。
而深圳市地籍測繪大隊是深圳市規劃和國土資源委員會（市海洋局）所屬正處級事業單位，與開發商沒有一毛錢關系。公攤面積是測繪大隊測繪出來的，與開發商無關。
問題七：套內建筑面積計價是否會推高房價？
答：否！
開發商銷售房屋實行總價控制，套內建筑面積只是計價方式之一，總價相同，以建筑面積計價單價低，以套內建筑面積計價單價高，但并不改變總價，計價方式不同，依據不同，單價不具有可比性。
問題八：住宅建筑應以套內使用面積進行交易有何利好？
答：1、按套內使用面積計算是國際通行做法，與國際接軌；
2、解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題；
3、解決住戶使用面積（而非建筑面積或套內建筑面積）不透明的問題（按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”）。
問題九：該項目規范是否違反法律法規？是否可以強制執行？
答：《住宅項目規范（征求意見稿）》正式通過后必須強制執行，但目前《商品房銷售管理辦法》仍然有效，且為政府審批開發商銷售商品房的法定依據。規范是系統內部規定，法規是外部實施規定，兩者現相沖突的情況下，個人認為應該先修法做到統一方可適用。
綜上，張茂榮律師認為，無論是以套內使用面積還是套內建筑面積計價，都不會對既有房地產市場產生任何影響；竣工面積測繪報告對于公攤面積的計算有著詳細的記載，購房者關于公攤面積計算不透明的說法只是基于自身的不專業，沒有仔細去看而做出的錯誤表述；公攤貓膩應當指向測繪機構，而非開發商。