張玲說法|投資舊改回遷房是否穩賺不賠？律師超詳細解答來了
大沖舊改完成后（攝于2017年，本網資料圖片）
見圳客戶端·深圳新聞網2019年7月28日訊（見圳客戶端、深圳新聞網記者 張玲）你也許聽說過有投資客一次性購買20套二手房去博取舊改的傳聞。如果你不差錢，你也愿意這樣做嗎？在深圳，土地資源相對緊張，通過舊改拓展土地空間資源就成為一個好辦法。不論是投資客，還是剛需人群，舊改都是人們津津樂道的話題。
關于舊改，你有了解多少？在舊改背景下投資二手房是否真的是穩賺不賠的生意？舊改二手房買賣雙方各自又有哪些風險？回遷房是否是不限購不限貸的筍貨？所謂的小產權房又是否能有朝一日成功轉正？
今天的張玲說法，我們請廣東誠公律師事務所誠至成團隊合伙人張旗律師和程庭剛律師，一起聊聊舊改二手房糾紛那些事。
記者問：舊改二手房如何定義？
根據目前政策規定，深圳對于存量住宅的改造有三種方式，一是開發商主導的城市更新，二是政府主導國企實施的棚戶區改造，三是村股份公司主導的土地整備利益統籌。上述三種方式操作流程有相近之處，也有各自差別。（很多人更傾向于用“舊改”指代“城市更新”，本文中所指的舊改也主要指城市更新。）
那么二手房的種類有哪些呢？程庭剛律師介紹說，二手房包括老舊小區商品住宅紅本房、住房制度改革前的福利性質非商品綠本房、歷史遺留違法建筑“兩規”“三規”綠本房、歷史遺留違法建筑中僅有“兩證一書”的無本房，以及無任何報建手續的無本房等等。前面兩種房屋主要在大家常說的“小區房”，后三種類型的房屋，就是大家常說的“城中村”“農民房”。曾有官方統計數據，深圳存量住房有1065余萬套，其中一半以上在城中村。
二手房參與舊改，城市更新的產權調換比例一般在建筑面積1:1-1:1.3之間，棚戶區的產權調換比例一般為套內面積1:1或者建筑面積1:1.2，額外可優惠價格增購少量面積。
舊改二手房私下交易容易因監管空白而導致各類糾紛，加上城市更新周期比較漫長，“里面回遷利益巨大，在利益驅使以及大家維權意識的提高，無法避免舊產生了各類二手房法律糾紛，主要包括房屋買賣、確權和租賃等各類糾紛”，程庭剛律師表示。
記者問：參與舊改的二手房都能獲得房地產證的紅本嗎？
城市更新舊改項目主要流程有：城市更新單元計劃申報、更新單元專項規劃報批、項目實施主體確認、土地出讓合同簽訂以及回遷安置房建設和回遷。
張旗律師告訴記者，通常情形下，開發商征集業主意愿后開展城市更新單元計劃申報和專項規劃報批工作，對二手房業主而言，需要與開發商簽訂搬遷補償安置協議，開發商完成100%業主簽約并報送更新局備案后就可以申請確認為項目實施主體，進而繼續走下一個流程，直到最后的回遷房入伙、辦證。
紅色房產證簡稱“紅本”，是房產所有權和土地所有權合二為一的一個證。業主擁有完整的房屋所有權，這個房子除了可以居住，還具有依法轉讓，抵押貸款等交易的權利。
但綠色房產證就不同了。它是指非市場商品房，也就是所謂的“小產權房”，有減免的優惠政策，可以賣給特定的對象，這個房子的房產權是受限制的，不能轉讓和抵押，也不能登記過戶，如果想要轉為紅色的房產證的話，還需要補齊地價。
張旗律師稱，“就目前市場慣例而言，在城市更新項目中，無論是紅本房、綠本房，還是無本的歷史遺留違法建筑，這些二手房參與城市更新舊改后，基本都能夠獲得拆除重建后的新商品性質房屋產權，也就是全部可以拿到新紅本房屋。”
“棚戶區改造項目，按照政策規定，回遷房屋產權性質與改造前的房屋產權性質是一致的，也就是部分情形下可能無法獲得紅本房屋，而是綠本房屋。當然，個別棚戶區改造項目，在要求業主補繳地價罰款等情形下，小業主也可以獲得紅本回遷安置房。所以，所謂的小產權房能夠實現轉正是有前提條件的，無法一概而論。”
回遷安置房能否拿到紅本是分情形的。同時，項目是否順利推進也是大家應該關注的問題。
記者問：個人投資舊改二手房的流程節點和具體方式是什么？
程庭剛律師詳細解釋說，個人投資舊改二手房主要分為兩種情形：第一種，在原業主尚未與開發商簽訂搬遷補償安置協議時，直接針對現有的二手房簽訂房屋買賣合同，然后作為新業主與開發商簽訂補償協議，按照協議約定獲得回遷安置房；
第二種，通常而言，搬遷補償協議無特定事由的，已經簽訂后無法隨意解除，投資者可以與二手房原業主簽訂一個未來回遷安置房的轉讓協議。按照目前的二手房交易流程，該類轉讓協議無法在政府部門備案，但其合法性本身是沒有問題的，只是合同簽訂后的履約風險點增加了很多。
記者問：購房回遷指標是怎么回事呢？舊改二手房簽訂搬遷補償協議后，可以辦理更名手續嗎？
張旗律師回復記者說，根據目前城市更新流程，舊改二手房業主與開發商簽訂搬遷補償協議后，如果該補償協議尚未到城市更新局辦理備案的，原業主、意向新業主可以一起與開發商溝通協商解除已經簽訂的補償協議，就可以按照更換二手房業主后，投資者作為新業主重新與開發商簽訂補償協議，從而實現回遷安置房更名的效果。
“如果協議已備案，實施主體已確認，回遷安置房處于施工建設過程中的，這個階段是無法直接完成更名手續的。”（記者提醒：這一點，請各位有意購買回遷指標的一定要注意。）
拆遷房購房指標的買賣，雙方交易的標的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權利，其本質上是一種合同債權權利的轉移。司法實踐中法院一般認為，該協議系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，協議有效。
指標買賣也有一些風險，比如開發商因為各種原因后來撤出舊改項目了，換了一個新開發商繼續進行舊改。因為房產不能辦理過戶，所以新的開發商還是跟原業主簽訂拆遷補償協議，那么買家和上一個開發商簽訂的拆遷補償協議，依據合同相對性原則，不能約束新開發商。這個時候需要和新開放商重新簽訂拆補協議。
所以，并不是和開發商簽了拆遷補償協議的更名手續就萬事大吉。因為辦理回遷房紅本登記時權利人以區城市更新部門備案的拆遷補償協議為準，因此拆遷補償協議簽署之后要取得區城市更新部門的備案。
