張玲說法|投資舊改回遷房是否穩賺不賠？律師超詳細解答來了
大沖舊改完成后（攝于2017年，本網資料圖片）
見圳客戶端·深圳新聞網2019年7月28日訊（見圳客戶端、深圳新聞網記者 張玲）你也許聽說過有投資客一次性購買20套二手房去博取舊改的傳聞。如果你不差錢，你也愿意這樣做嗎？在深圳，土地資源相對緊張，通過舊改拓展土地空間資源就成為一個好辦法。不論是投資客，還是剛需人群，舊改都是人們津津樂道的話題。
關于舊改，你有了解多少？在舊改背景下投資二手房是否真的是穩賺不賠的生意？舊改二手房買賣雙方各自又有哪些風險？回遷房是否是不限購不限貸的筍貨？所謂的小產權房又是否能有朝一日成功轉正？
今天的張玲說法，我們請廣東誠公律師事務所誠至成團隊合伙人張旗律師和程庭剛律師，一起聊聊舊改二手房糾紛那些事。
記者問：舊改二手房如何定義？
根據目前政策規定，深圳對于存量住宅的改造有三種方式，一是開發商主導的城市更新，二是政府主導國企實施的棚戶區改造，三是村股份公司主導的土地整備利益統籌。上述三種方式操作流程有相近之處，也有各自差別。（很多人更傾向于用“舊改”指代“城市更新”，本文中所指的舊改也主要指城市更新。）
那么二手房的種類有哪些呢？程庭剛律師介紹說，二手房包括老舊小區商品住宅紅本房、住房制度改革前的福利性質非商品綠本房、歷史遺留違法建筑“兩規”“三規”綠本房、歷史遺留違法建筑中僅有“兩證一書”的無本房，以及無任何報建手續的無本房等等。前面兩種房屋主要在大家常說的“小區房”，后三種類型的房屋，就是大家常說的“城中村”“農民房”。曾有官方統計數據，深圳存量住房有1065余萬套，其中一半以上在城中村。
二手房參與舊改，城市更新的產權調換比例一般在建筑面積1:1-1:1.3之間，棚戶區的產權調換比例一般為套內面積1:1或者建筑面積1:1.2，額外可優惠價格增購少量面積。
舊改二手房私下交易容易因監管空白而導致各類糾紛，加上城市更新周期比較漫長，“里面回遷利益巨大，在利益驅使以及大家維權意識的提高，無法避免舊產生了各類二手房法律糾紛，主要包括房屋買賣、確權和租賃等各類糾紛”，程庭剛律師表示。
記者問：參與舊改的二手房都能獲得房地產證的紅本嗎？
城市更新舊改項目主要流程有：城市更新單元計劃申報、更新單元專項規劃報批、項目實施主體確認、土地出讓合同簽訂以及回遷安置房建設和回遷。
張旗律師告訴記者，通常情形下，開發商征集業主意愿后開展城市更新單元計劃申報和專項規劃報批工作，對二手房業主而言，需要與開發商簽訂搬遷補償安置協議，開發商完成100%業主簽約并報送更新局備案后就可以申請確認為項目實施主體，進而繼續走下一個流程，直到最后的回遷房入伙、辦證。
紅色房產證簡稱“紅本”，是房產所有權和土地所有權合二為一的一個證。業主擁有完整的房屋所有權，這個房子除了可以居住，還具有依法轉讓，抵押貸款等交易的權利。
但綠色房產證就不同了。它是指非市場商品房，也就是所謂的“小產權房”，有減免的優惠政策，可以賣給特定的對象，這個房子的房產權是受限制的，不能轉讓和抵押，也不能登記過戶，如果想要轉為紅色的房產證的話，還需要補齊地價。
張旗律師稱，“就目前市場慣例而言，在城市更新項目中，無論是紅本房、綠本房，還是無本的歷史遺留違法建筑，這些二手房參與城市更新舊改后，基本都能夠獲得拆除重建后的新商品性質房屋產權，也就是全部可以拿到新紅本房屋。”
“棚戶區改造項目，按照政策規定，回遷房屋產權性質與改造前的房屋產權性質是一致的，也就是部分情形下可能無法獲得紅本房屋，而是綠本房屋。當然，個別棚戶區改造項目，在要求業主補繳地價罰款等情形下，小業主也可以獲得紅本回遷安置房。所以，所謂的小產權房能夠實現轉正是有前提條件的，無法一概而論。”
回遷安置房能否拿到紅本是分情形的。同時，項目是否順利推進也是大家應該關注的問題。
記者問：個人投資舊改二手房的流程節點和具體方式是什么？
程庭剛律師詳細解釋說，個人投資舊改二手房主要分為兩種情形：第一種，在原業主尚未與開發商簽訂搬遷補償安置協議時，直接針對現有的二手房簽訂房屋買賣合同，然后作為新業主與開發商簽訂補償協議，按照協議約定獲得回遷安置房；
第二種，通常而言，搬遷補償協議無特定事由的，已經簽訂后無法隨意解除，投資者可以與二手房原業主簽訂一個未來回遷安置房的轉讓協議。按照目前的二手房交易流程，該類轉讓協議無法在政府部門備案，但其合法性本身是沒有問題的，只是合同簽訂后的履約風險點增加了很多。
記者問：購房回遷指標是怎么回事呢？舊改二手房簽訂搬遷補償協議后，可以辦理更名手續嗎？
張旗律師回復記者說，根據目前城市更新流程，舊改二手房業主與開發商簽訂搬遷補償協議后，如果該補償協議尚未到城市更新局辦理備案的，原業主、意向新業主可以一起與開發商溝通協商解除已經簽訂的補償協議，就可以按照更換二手房業主后，投資者作為新業主重新與開發商簽訂補償協議，從而實現回遷安置房更名的效果。
“如果協議已備案，實施主體已確認，回遷安置房處于施工建設過程中的，這個階段是無法直接完成更名手續的。”（記者提醒：這一點，請各位有意購買回遷指標的一定要注意。）
拆遷房購房指標的買賣，雙方交易的標的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權利，其本質上是一種合同債權權利的轉移。司法實踐中法院一般認為，該協議系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，協議有效。
指標買賣也有一些風險，比如開發商因為各種原因后來撤出舊改項目了，換了一個新開發商繼續進行舊改。因為房產不能辦理過戶，所以新的開發商還是跟原業主簽訂拆遷補償協議，那么買家和上一個開發商簽訂的拆遷補償協議，依據合同相對性原則，不能約束新開發商。這個時候需要和新開放商重新簽訂拆補協議。
所以，并不是和開發商簽了拆遷補償協議的更名手續就萬事大吉。因為辦理回遷房紅本登記時權利人以區城市更新部門備案的拆遷補償協議為準，因此拆遷補償協議簽署之后要取得區城市更新部門的備案。
以下是常見的舊改二手房糾紛，我們來看看律師根據之前相關案例整理出來的裁判規則和注意事項：
【二手房買賣合同糾紛之一：請求繼續履行合同】
裁判規則
如果是紅本二手房，買方具備購房資格的，訴請繼續履行合同，通常能夠獲得法院支持。比如說福田某個舊改項目，當事人已經轉讓房屋，交付房屋后一直未過戶，后來小區舊改，賣方以名義產權人身份跟開發商簽訂補償協議了。買方直接起訴到法院，要求過戶，而且獲得支持了。完成過戶后，買方就能夠跟開發商簽訂新的搬遷補償安置協議了。
注意事項
第一，如果是棚戶區改造項目，買方就要特別注意盡快維權。因為有可能棚戶區改造項目會同步啟動行政征收程序，一旦征收決定下發，房屋產權凍結，法院很難判令繼續履行合同，過戶的目的很難實現。
第二，如果是無證歷史遺留違法建筑房屋的話，買方不存在過戶的訴求，主要是交付房屋的訴求，但是該類交易本身合法性存疑，目前總體而言，人民法院不受理該類糾紛的訴訟案件，買方想要維權就非常被動了。所以必須做好房屋交付工作，降低風險。
第三，非商品性質房屋通常轉移登記受到限制，根據政策補繳地價轉商品性質市場紅本之前，基本無法過戶。所以確認合同效力的訴請能夠支持，辦理過戶的訴請則難以獲得支持。
【二手房買賣糾紛之二：請求承擔違約金】
裁判規則
但違約金的訴求能否得到支持，仍然需要回歸產權性質和合同效力問題。紅本房及綠本房買賣合同是有效的，但無本的歷史遺留違法建筑買賣合同無效。在合同效力能夠得到確認的基礎上，人民法院通常會根據合同約定判令違約一方承擔違約金。
注意事項
因為通常合同約定違約金較高，違約一方當事人有權向人民法院提出降低違約金的請求。
【確權糾紛之一：請求確認房改房權屬糾紛】
裁判規則
該類糾紛主要是早期國企職工住房，因為各種原因一直沒有走完房改審批程序，實際由職工居住，后來遇到開發商舊改了，職工可能會提出請求確認房屋產權歸屬的請求。根據裁判文書網公布的信息，深圳市福田區香蜜湖某小區舊改項目，就曾有190余戶業主起訴要求確權，想要確權后再跟開發商簽訂補償協議。
目前對此類糾紛，考慮到該類糾紛歷史性原因復雜，行政管理因素較多，人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。
注意事項
如果當事人了解城市更新舊改流程和審批機制的話，只要開發商愿意與實際權利人簽署補償協議，城市更新局也同意辦理備案手續的情況下，根據《深圳市城市更新辦法》及其實施細則等文件規定，回遷安置房將來是按照搬遷補償協議的被搬遷人為準辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對原房屋司法確權的方式。
【確權糾紛之二：借名買房請求確認房屋歸屬】
裁判規則
借名買房在現實生活中畢竟常見，因為房屋面臨舊改拆遷，實際出資人一般就要求過戶，與名義房屋產權人可能就發生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據材料證明借名買房的事實，法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條規定，借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內，借名人不具有購房資格的除外。也就說在廣東范圍內，法院對借名人提出的要求名義人配合完成過戶的訴訟請求是支持，但直接要求確認房屋歸借名人所有就會被駁回。
注意事項
第一，確實由于各種原因需要借名買房的，應該做好資金流水、借名協議等證據材料保存工作。
第二，借名人要求過戶的訴求總體上會支持，但是如果借名人沒有購房資格的話，限購政策可能會影響法院的裁判，借名人只能繼續采用名義人身份簽訂搬遷補償協議，獲取舊改補償權益。
【確權糾紛之三：不服舊改項目中房屋權利人公示結果】
裁判規則
根據城市更新舊改項目流程，政府主管部門通常會有一個被搬遷房屋權利公示的環節。利害關系人對該公示結果不滿，有時會提起行政訴訟，要求確認真實權利人。我們團隊對裁判文書進行大數據分析發現，該類糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產權性質相關。如果是歷史遺留違法建筑無本房屋，人民法院基本不會處理該糾紛，如果是紅本產權房屋，當事人可以根據其他法律關系比如說房屋買賣合同提起相應的訴訟。由于權利人公示環節并非真正的行政確權行為，所以此類糾紛提起行政訴訟的，通常會被駁回。
【舊改二手房租賃糾紛】
裁判規則
該類糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無產權，則該類租賃合同通常會被法院認定為無效。一旦合同被認定為無效，合同約定的違約條款就沒有用處了。
注意事項
第一，無論是出租人還是承租人，一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時，想要維權時，首先就得認真考慮合同效力問題。合同有效和無效，維權思路上會有很大不同。比如最近新聞所說羅芳村有個租戶不肯退租還漫天要價50萬賠償，合同條款沒有約定，且合同效力本身存疑的情況下，租戶的訴求就很難獲得法院的支持。
第二，即使是無效合同，出租人要求承租人賠償實際占有適用房屋的經濟損失，通常是會得到法院支持的，一般參照合同約定的租金標準處理。
【關于程庭剛律師】
程庭剛律師
程庭剛律師擁有10年法律從業經歷。曾長期在法院系統從事民商事審判工作，2014年辭職后先后在上海市建緯深圳分所、50強房企華夏幸福深圳事業部擔任授薪律師、法務總監等職務，目前以訴訟仲裁、房地產（城市更新）、投融資為主要執業領域，尤其擅長結合客戶具體案件或項目需求全方位設計綜合性解決方案。
【關于張旗律師】
張旗律師
張旗律師曾在中建三局集團有限公司法律事務部任職四年，并在上海市建緯（深圳）律師事務所工作三年，現為廣東誠公律師事務所律師、建設工程法律專業委員會副主任、工程總承包之家一線創作人、深圳律師雜志特約撰稿人、律簇法律金融論壇特聘講師。
