深圳市土地使用權收回新條例：補償標準這么定
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見圳客戶端·深圳新聞網2019年8月27日訊（見圳客戶端、深圳新聞網記者 潘潤華）8月26日，市規劃和自然資源局官網發布《深圳經濟特區土地使用權收回條例》（草案公開征求意見稿）。文中明確規定，收回有償出讓的土地使用權采取貨幣方式補償的，應當對土地及其地上建筑物、構筑物、其他附著物給予補償。
何謂收回土地使用權？《條例》（草案公開征求意見稿）明確收回土地使用權是指根據法律、法規和本條例的規定，以及依據國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地劃撥決定書的規定，收回國有土地使用權的行為。
據了解，隨著城市發展與土地資源瓶頸的矛盾加劇，深圳城市建設越發依賴于土地的二次開發利用。在收地工作中，補償問題至關重要，但原《深圳市土地征用與收回條例》（1999年頒布實施）中，關于收回土地使用權的補償方式和標準與我市其他土地二次開發利用制度存在差距，導致補償標準之間不銜接。為此，此次《條例》（草案公開征求意見稿）在收回土地使用權的作價補償標準、收回土地使用權中違法建筑的處理等內容上加以完善。
收回土地使用權的作價補償標準該如何確定？
原《條例》規定，收回有償出讓土地的作價補償采取“房地分離”的原則，即剩余年期部分的土地參照收回土地時的評估價格補償；地上建筑物、附著物的補償金額按照其重置價格并考慮折舊因素結合成新結算。收回土地使用權與房屋征收都屬于政府基于公共利益取得私人不動產的情形，但房屋征收中貨幣補償采取“房地合一”的原則，即被征收房屋的補償價格不得低于類似房地產的市場價格。實踐中，由于“房地分離”的補償標準過低，導致土地權利人存在抵制情緒，進而給收地工作帶來巨大困難。
此次《條例》（草案公開征求意見稿）明確規定區分不同情形設置相應的補償標準：
一是，被收回土地為空地的，貨幣補償金額按照收回土地使用權時剩余年期部分土地的評估價格計算；減免地價的，減免部分應當在補償金額中先行扣除。
二是，被收回土地上存在建筑物、構筑物及其他附著物，產權為商品性質的，補償金額不低于收回土地使用權時類似房地產的市場價格；產權為非商品性質的，補償金額參照房屋征收相關補償標準計算。
三是，被收回土地上的建筑物、構筑物及其他附著物尚未完成開發建設的，土地按照收回土地使用權時剩余年期部分土地的評估價格計算；地上的建筑物及其他附著物按照重置價補償。
值得一提的是，原《條例》規定，收回行政劃撥用地只對地上建筑物、附著物進行補償。《條例》（草案公開征求意見稿）規定，采取作價補償方式收回行政劃撥用地的，對土地及其地上建筑物、附著物可以給予適當補償。
收回土地使用權中違法建筑該如何處理？
原《條例》規定：“被收回的土地上存在違法建筑的，違法建筑不予補償。”鑒于深圳違法建筑情形復雜，針對農村城市化歷史遺留違法建筑，政府先后出臺處理政策。此外，《深圳市房屋征收與補償實施辦法》對征收歷史遺留違法建筑區分具體情形確定了詳細的補償標準。為了與違法建筑處理政策及征收補償標準保持銜接，《條例》（草案公開征求意見稿）區分情形規定了違法建筑的處理規則：
一是，違法建筑屬于《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》（以下簡稱“兩規”）、《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）及其配套政策處理范圍的歷史遺留違法建筑，且尚未進行處理的，可以按照房屋征收相關規定給予補償。
二是，違法建筑經區規劃土地監察機構審查屬于依法應當拆除或者沒收情形的，不予補償。
哪些情況可以進行土地置換？
為了進一步完善土地置換的相關規定，《條例》（草案公開征求意見稿）明確產權調換包括土地置換和房屋產權調換，并對五種可以給予土地置換的情形進行了明確規定。實踐中存在符合土地置換情形但因規劃原因無法選定獨立宗地進行落實的情況，為切實保障土地權利人的合法利益，同時實現空間資源的節約集約利用，《條例》（草案公開征求意見稿）規定，該情形可以通過房屋產權調換的方式進行補償。對于收回已建住宅的出讓或行政劃撥用地，可用房屋產權調換的方式補償。
文中針對土地置換及拆遷安置用地的不同情形，對涉及的土地供應方式予以明確規定。
一是，針對收回產業用地、原農村集體經濟組織繼受單位用地、居住及商業用地的情形，用于安排產權調換的用地可以通過協議出讓方式取得土地使用權。
二是，針對收回城市基礎設施、公共服務設施和軍事設施用地的情形，置換用地屬于協議出讓情形的，可以通過協議出讓方式取得土地使用權；置換用地屬于劃撥情形的，可以通過劃撥方式取得土地使用權。
三是，政府集中建設的拆遷安置房用地可以通過協議出讓方式取得土地使用權。
據了解，目前該《條例》（草案公開征求意見稿）正向社會公開征求意見，公開征求意見期限為2019年8月26日至2019年9月25日，有關意見請發送至電子郵箱：tdzb@pnr.sz.gov.cn。
