關注網絡熱點，直面網友關切。張玲說法，聯手深圳市律師協會，請來深圳專業律師，從身邊網事入手，讓法律好懂好用，做你身邊的法律智庫。歡迎你把更多的法律案例和困惑告訴我們，我們請律師來解答。（電話：83521468，傳真：83911897，郵箱：zhangl＠sznews．com ）
從對面拍攝到和平新居塌樓現場（深圳新聞網記者 楊浩翰 攝）
見圳客戶端.深圳新聞網2019年8月28日訊（見圳客戶端、深圳新聞網記者 張玲）8月28日11時20分許，羅湖區南湖街道漁邨社區和平新居單身公寓樓發生沉降傾斜，事發前社區工作站已發現地下異響并撤離疏散居民，目前無人員傷亡。目前相關部門已成立專家組對沉降傾斜原因開展調查，其他善后工作正在有序進行。臨時疏散人員被安置到濱河小學、羅湖小學、羅湖中學高級初中部。
和平新居塌樓事故現場（深圳新聞網記者 楊浩翰 攝）
圖為情況通報頁面截圖（來自深圳發布微信公眾號）
來自網上相關小區二手房交易的信息截圖
倒塌的樓能不能買？律師：不能！
就在很多人還在納悶：好好的樓，怎么就塌了呢？有一個超級敏銳嗅覺的從業人員人群已經動起來了。有人發現二手房網上掛出塌樓小區的房源，甚至還直接用上了事故現場的塌樓照片“房子已倒，準拆遷物業，想買房就盡快”。不少網友認為網上的二手房房源可能是惡搞。不過，下午就有媒體報道稱，不少房地產中介聚集在和平新居小區附近博拆遷，要收周邊二手房。
廣東誠公律師事務所誠至成律師團隊張旗律師，以及廣東華商律師事務所律師周爭鋒都在第一時間注意到相關報道。今天的張玲說法，我們請兩位律師一起為各位網友答疑解惑：倒塌的樓，到底能不能買？
張旗律師指出，因事故涉及的房屋可能納入舊改，事故發生不久，已有中介平臺更新售房信息，繼續兜售事故房源。他所在的律師團隊借本欄目提示：若事故房屋倒塌或經鑒定無法修復，則需要予以拆除。
張旗律師表示，《物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力?！狈课莸顾虿鸪龑儆谙麥鐧嗬氖聦嵭袨?，房屋滅失后即在事實上喪失了房屋的所有權，原權利人無權再進行轉讓等處置行為。
他說，《不動產登記暫行條例》及實施細則規定，滅失房屋的產權注銷登記采取依申請原則。也就是說，已倒塌房屋的產權登記并非同時注銷，這也是房屋中介仍然炒作的根源。但在事故房屋物權已經滅失的情況下，不動產登記部門經核實后有權不予辦理過戶登記?！霸摰惹樾蜗拢彿咳速徺I倒塌房屋將面臨交易目的無法實現的風險。”
在周爭鋒律師的二手房交流群里，網友們也熱烈討論起來：這房子到底能不能買，值不值得買？群里有網友說，房塌了，只是不能住而已，不影響過戶交易。
但周爭鋒律師態度鮮明，“過不了戶”，原因很簡單，樓塌了，物權滅失了。但是業主可以根據房屋倒塌事故責任認定，向侵權人索賠。
周爭鋒律師認為，房屋被拆除或倒塌，自事實行為成就時，權利人的物權已經消滅，但是原房產所有權人依法享有賠償請求權，可依據不同的情況提起合同之訴或侵權之訴主張相關權益。
紅圈處就是和平新居倒塌的樓（深圳新聞網記者 楊浩翰 攝）
樓塌了房貸不能停 但業主可向事故責任方索賠
和平新居的業主因本次事故遭受房屋滅失、財物毀壞、誤工、租金支出等重大損失。若事故原因查明后，則受害業主有權向責任方索賠。那么，業主如何向相關事故責任方主張損失，以最大限度挽回損失？以下是律師給倒塌樓業主的幾點建議。
記者問：業主房子倒塌向誰主張權利？
周爭鋒律師：依據事故責任報告認定確定。如果是因工程質量導致的主體結構不合格可以向開發商主張合同違約權利；如果是因其他人侵權導致的，向侵權責任人提起侵權之訴。
記者問：已經發生的買賣如何處理？
周爭鋒律師：房產物權權利滅失了，屬于合同法第110條規定的，房屋買賣合同在事實上和法律上履行不能的情況。如是第三人侵權導致物權滅失，買賣合同履行不能，依據合同法第121條的規定的第三人原因導致出賣人違約，則出賣人對買受人構成違約，其先行對買受人賠償后，再找侵權的第三人主張權利。（記者備注：也就是說，已經發生的買賣因為樓塌而取消，賣家要賠償買家，然后再去找侵權）
因不可抗力因素比如地震海嘯等導致的，則出賣人不用承擔違約責任。
記者問：房屋倒塌了，如果這樓還在交月供，業主還銀行房貸嗎？
張旗律師：房屋雖然滅失，但銀行按揭貸款仍需償還。若本次事故中倒塌的房屋尚有按揭貸款未還清，則業主們還要考慮按揭貸款償還問題。因為抵押貸款合同中，是購房人與銀行達成的抵押貸款合同，購房人經開發商同意用擬將購買的商品房作為抵押物向銀行貸款，所得貸款用于向賣房人支付購房款，并承諾按約定歸還貸款。從法律上來說，如果銀行按照按揭貸款合同的約定履行了貸款義務，那么購房者就有義務按照約定歸還貸款，并不因房屋的毀損或者滅失而免除歸還貸款的義務。
不過，如果業主投保了包括地震責任在內的商業保險則可以通過保險公司來支付尚未償還的貸款，或者購房人在事故中不幸去世且其繼承人沒有繼承其遺產的，則無需向銀行繼續還貸。
雖然法律分析如此，實踐中也有通過政策調整減輕受災業主還款責任的先例，如：2008年5月23日，銀監會下發《關于做好四川汶川地震造成的銀行業呆賬貸款核銷工作的緊急通知》，要求對于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷。
記者問：塌樓業主可以向事故責任方提起哪方面的索賠？
張旗律師：可向事故責任方主張侵權責任，賠償范圍可包括房屋、財產現值，室內財物損失，租金損失，誤工費用等。
題外話：還有心存僥幸的網友又向記者提了一個問題：那么，同一小區里未倒塌的樓，到底能不能買？其實，機智的古人已經給出答案：君子不立危墻之下。
【關于張旗律師】
張旗律師
張旗律師曾在中建三局集團有限公司法律事務部任職四年，并在上海市建緯（深圳）律師事務所工作三年，現為廣東誠公律師事務所律師、建設工程法律專業委員會副主任、工程總承包之家一線創作人、深圳律師雜志特約撰稿人、律簇法律金融論壇特聘講師。
廣東誠公律師事務所的誠至成律師團聚集了一批志在深耕房地產、城市更新、建設工程、投融資領域的專業律師，大部分初創成員具有法院、央企或政府部門工作經驗。團隊致力于為公司企業及私人客戶提供務實高效的綜合性法律解決方案，主要執業范圍包括：舊改棚改、工程招投標、工程總承包、建設全過程、商品房買賣（含二手房）、項目收并購、地產融資、投資基金相關法律服務。
【關于周爭鋒律師】
周爭鋒律師
周爭鋒律師，自2009年執業以來一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年的執業經驗，熟悉并精于二手房法律事務，撰寫了多篇關于二手房業務的法律實踐文章，對房地產法規政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。2018年參與研討制定深圳市律師協會編寫的《深圳律師辦理二手房交易法律業務操作指引》，為該指引二手房專業術語、律師接受買方咨詢、律師接受賣方咨詢、二手房訴訟常用證據和解除合同章節的執筆人。