深圳律師提醒，代持購房有風險。（本網資料圖）

見圳客戶端．深圳新聞網2020年12月10日訊（記者 張玲）打新了，買不買？深圳樓市因”打新“和”代持“，出現了一波熱點。某樓盤出現萬人搶房、眾籌打新等情況后，深圳市住建局局長張學凡在電臺的一番表態，“針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊時長投機炒作行為。”

上文說的打新，不是買新股，而是買新樓；代持，就是借名買房的意思。本期張玲說法，我們將邀請深圳房地產律師周爭鋒和顏宇丹聊聊代持買房這個話題。

房產律師拒絕提供代持協議，為什么？

最近，深圳城中樓市陸續推出新盤，華商律所的房產律師周爭鋒卻有點小煩惱。有人慕名而來加上他的微信后，開口向他索要一份房產代持協議。遭拒后，被說“格局太小”。

周爭鋒律師的遭遇很有代表性。他說，每天通過電話、微信、微博找到他的人中，索要代持協議的還挺多，“很多人可能忽略了，一手房限價背景下的打新，是有社會公眾利益的。道理和輪候公租房一樣。由于弄虛作假（比如代持方式獲得購房名額），導致另一個有資格買房的沒有機會選房，就損害了不特定的人的利益。”

這個觀點周爭鋒律師反復在自己的微信粉絲群里說，“很多人包括中介，還在向購房者傳授限售時間以網簽合同備案之日起算的錯誤觀點。他們認為，打新之后，三年或者四年就可以出手房子，這種思想要不得！實際上根據現在的情況，如果你能夠買一手新房，那么要等5－7年才能賣房，你就要考慮好以后這幾年的月供情況，以及代持人家庭婚姻和身體健康的變化情況。”

律師：一手房代持行為或涉及損害社會公眾利益被判無效

周爭鋒律師提醒說，凡是通過政府公證搖號和政府備案等方式購入一手房的，如果出現代持，法院可能會認定代持行為損害社會公眾利益（而判定代持協議無效）。“如果代持者搖到了一手房的名額，是有優先選房資格的。通過公證搖號或者社會監督排序獲得資格，肯定涉及到公眾利益了。”周爭鋒律師說。

廣東丹柱律師事務所主任顏宇丹律師告訴記者，所謂的借名買房，是購房需求者不具備購房資格或受銀行“限貸令”很難貸款的，因而買賣雙方約定過戶到第三方名下。無論是從買賣雙方的買賣合同關系，還是今后實際買方與被借名方的產權關系來說，代持行為都很不安全。再加上私下簽訂合同時，沒有請律師審核合同，更容易在條款上發生法律糾紛。

一手房代持行為或涉及損害社會公眾利益被判無效。（本網資料圖片）

發代持風險提示這屆開發商真苦口婆心

當然，也不只是律師會看透代持帶來的風險，開發商也會哦！11月30日，深圳萬科旗下的一家公司向客戶發出“房住不炒”的倡議。倡議書中提到，由于房地產項目開發建設周期較長，從項目預售開盤到交付、解除轉讓限制的期限之日歷經多年，樓市可能發生顯著變化。

倡議書還強調，開發商不承諾代辦按揭貸款手續，購房者如果因自身原因初選首付款比例異動或者利率調整，客戶可能會面臨銀行不予批準貸款申請的違約風險。倡議書也明確了代持購房的風險，比如被法院認定代持協議無效、代持人反悔（即出名額者）導致被代持人（出錢者）無法取得所購房屋所有權等問題。

有意思的是，該開發商隨后還發出了銷售方案補充公告，公告稱將優先對一類無房客戶按在深社保繳納月份數的長短排序。你看，為了減少客戶代持購房，“苦口婆心”四個字可以送給深圳開發商。

說了這么多，你是不是還一心一意找人代持？到底要不要代持，能不能代持？周爭鋒律師說，要把風險考慮清楚后再說。這其中既有政策風險，也有法律風險。但是指望通過一個代持協議的模板解決問題是不可能的，因為每個人情況都不一樣。強行走代持之路，行買房之實，很可能“竹籃打水一場空”，賠了夫人又折兵。

萬科和華潤通天發出代持購房風險提示。

【關于周爭鋒律師】

華商律師事務所律師，2009年執業以來一直從事深圳二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年執業經驗，熟悉并精于二手房法律事務，撰寫多篇法律實踐文章，對房地產法規政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。

周爭鋒律師。

【關于顏宇丹律師】

廣東丹柱律師事務所主任，中國政法大學在職法學博士，深圳市律協房地產法律專業委員會委員，著有《婚房保衛戰》等書。

顏宇丹律師。